Δυνατότητα αναπροσαρμογής μισθώματος με δικαστική απόφαση

 

Ενημέρωση απο τη Νομικη Υπηρεσία του ΕΕΑ

 

Ερώτηση:

Δύναται να γίνει αναπροσαρμογή μηνιαίου μισθώματος ακινήτου με δικαστική απόφαση αποκλειστικά και μόνο λόγω της γενικής οικονομικής κρίσης και της επιβολής δημοσιονομικών και άλλων μέτρων; 

Απάντηση:

Από τις διατάξεις του άρθρου 7 του ΠΔ 34/1995 «κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων», προκύπτει εκτός άλλων, ότι επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το διάταγμα αυτό μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση. Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της συμβάσεως, χωρίς δικαστική μεσολάβηση στα ποσοστά που αναφέρονται στην παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου. Στη συνέχεια χωρεί αναπροσαρμογή με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή σε 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία (ΕΣΥΕ).

Με την παρ. 4 του ίδιου άρθρου ορίσθηκε ότι « σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 Α Κ ».

Επίσης ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει την αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος, αρχικού ή μετά από συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) αναπροσαρμογή, με βάση, εκτός από το άρθρο 388 Α Κ, το άρθρο 288 Α Κ, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του ακινήτου, ώστε με τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή του στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 103/2001 ΕλλΔνη 2002,715).

Περαιτέρω, κατά την σαφή έννοια του άρθρου 388 Α Κ, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι:

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως,

β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν,

γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του άνω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ.

Συνεπώς θεωρητικά δύναται να ζητηθεί δικαστικά η αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος και αναμένεται να πιθανολογηθούν από την δικαστική απόφαση αν η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή γενικώς δημοσιονομικών και άλλων μέτρων αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα που δικαιολογούν την αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος κατά την εφαρμογή των άρθρων 388 Α Κ.   

Πρόσφατη απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά υιοθέτησε την άποψη ότι η γενική οικονομική κρίση και η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, ιδίως στην ελληνική οικονομία, στην οποία είναι από μακρόν συνεχείς οι διακυμάνσεις της σταθερότητας, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας (ΑΠ 1171/2004 ΕλλΔνη 46,157, ΕφΑθ 7313/2006 ΕλλΔνη 2006,295, ΕφΑθ 3627/1997 ΑρχΝ 1998,602, βλ. σχ. Γ. Αρχανιωτάκη, Η επαγγελματική μίσθωση I, 2003, παρ. 15, σελ. 466).

Αποτέλεσμα ήταν αίτημα αναπροσαρμογής μηνιαίου μισθώματος καταστήματος λόγω μείωσης μισθωτικής αξίας από την απρόβλεπτη αρνητική μεταβολή των οικονομικών συνθηκών της χώρας να απορριφθεί βάσει του άρθρου 388 Α Κ.

Εφόσον δεν συντρέχει, από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 Α Κ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή, η εφαρμογή του άρθρου 288 Α Κ, εφόσον συντρέχουν οι υπόλοιπες προϋποθέσεις εφαρμογής αυτού.

Η παραπάνω δικαστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά υιοθέτησε την άποψη ότι και βάσει του άρθρου 288 Α Κ δεν αποδείχθηκε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του επίδικου μισθίου ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο μίσθωμα και στο καταβαλλόμενο.

πηγή : ΕΕΑ

Share: